Zonnepanelen & energiedelen in een VME

Mooi in theorie, maar wat leert de praktijk?

Met ruim 100.000 VMEs in ons land, en bij uitbreiding dus evenveel appartementsgebouwen, is er heel wat gemeenschappelijk dakoppervlak. Die oppervlakte is gemeenschappelijk en vaak dus onbenut. Waarom worden niet meer daken van deze appertementsgebouwen volgelegd met zonnepanelen? Als de business case voor zovel individuele huiseigenaren interessant is, zou het dat dan ook niet moeten zijn voor een collectief aan appartementen?

De realiteit is helaas iets minder rooskleurig. De oorzaak is een samenloop van situaties: wetgeving, investering, het gemeenschappelijk karakter van het dak,…. We gaan in dit dossier dieper in op de aandachtspunten bij, de zin en de onzin van het plaatsen van zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw.

Belangrijk: deze case-studie / analyse is gebaseerd op een gebouw gelegen in Vlaanderen met Fluvius als netbeheerder. In andere regio’s of Gewesten zijn mogelijks andere regels van toepassing!

Zonnepanelen plaatsen

De prijs van zonnepanelen

Sinds 2024 zijn de prijzen van zonnepanelen spectaculair gedaald, met als resultaat dat de rentabiliteitsberekening uiteraard volledig opnieuw moet worden gedaan. In de loop van 2024 (Q2) werden, voor een specifiek dossier, 12 verschillende offertes vergeleken van 5 verschillende aanbieders.

Het resultaat daarvan is onderstaande vergelijkende tabel opgesteld op basis van alle ontvangen offertes, dewelke prijzen geeft van 0,683€ tot 1,15€ excl. BTW / Wp.

#	FIRMA	# Panelen	Max. Wp	€ excl. BTW	€ excl. / Wp
01	Firma 1	27	11.610	10.562	0,910
02	Firma 1	54	23.220	18.659	0,804
03	Firma 2	24	10.440	9.178	0,879
04	Firma 2	48	20.880	15.890	0,761
05	Firma 3	23	10.580	8.935	0,845
06	Firma 3	48	22.080	15.080	0,683
07	Firma 4	28	12.180	10.787	0,886
08	Firma 4	28	12.180	13.950	1,145
09	Firma 4	50	21.750	16.652	0,766
10	Firma 4	50	21.750	18.115	0,833
11	Firma 5	32	14.080	12.411	0,881
12	Firma 5	64	28.160	24.122	0,857

In een dossier in 2025 (Q1) is bevestigd dat deze prijzen nog steeds relevant zijn en hier en daar zelfs nog heel lichtjes in dalende lijn (al lijkt de bodem intussen wel stilaan in zicht).

Uit deze rondvraag en de daaropvolgende analyse zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen bij de keuze van een leverancier;

Werkt de installatiefirma met een kwalitatief merk, zowel voor de zonnepanelen als de omvormers?
Heeft de installatiefirma een goede naam, reviews en solvabiliteit?
Controleer of de installatiefirma een erkende RESCert-installateur is.
Kiest men voor een parallel of seriele schakeling?
Betalingsmodaliteiten, daarbij is het belangrijk om een voldoende gewichtig bedrag te kunnen inhouden totdat de installatie volledig operationeel is (= aanmelding goedgekeurd door de netbeheerder).

De prijzen in bovenstaande tabel zijn allen exclusief BTW aangezien de VME, afhankelijk van de situatie, in aanmerking kan komen voor het verlaagd BTW-tarief van 6%.

Door een tijdelijke maatregel bedroeg het btw-tarief tot 31 december 2023 slechts 6% (in plaats van 21%) voor de levering met plaatsing van fotovoltaïsche zonnepanelen, thermische zonnepanelen en zonneboilers op alle woningen, zelfs jonger dan tien jaar.
Sinds 2024 komen énkel nog woningen ouder dan 10 jaar in aanmerking voor 6% BTW op hun zonnepaneelinstallatie. Die 10 jaar begint te lopen vanaf de ingebruikname van het gebouw.

Inschatting verbruik en omvang van de installatie

De plaatsing van zonnepanelen kan op verschillende manieren gerendabiliseerd worden;

Reductie van de aankoop van elektriciteit van het net door eigen productie én verbruik. Rekeninghoudende met een aankoopprijs van ~ 0,20€ / kWh in daluren en ~ 0,28€ / kWh voor piekuren (excl. BTW, in de meeste gevallen 6% voor VMEs) is dit meestal de interessantste opbrengstvorm.
Verkoop van energie voor privatieve doeleinden maar rechtstreeks aangesloten op de gemeenschappelijke teller waardoor er géén gebruik wordt gemaakt van het openbare net, bijvoorbeeld een gemeenschappelijke laadpaleninstallatie waarmee ‘intern’ wordt afgerekend.
Opslag van energie in een thuisbatterij, hiermee kan enerzijds een bepaalde periode van weinig of geen opbrengst worden overbrugd (bijv. de nacht) en anderzijds capaciteitspieken worden afgevlakt die een belangrijke impact kunnen hebben op het capaciteitstarief.
Verkoop van overtollige energie (= niet opgebruikt door de gemeenschappelijke teller);
- Aan de mede-eigenaars via Energiedelen (zie later);
- Aan het net, de opbrengst daarvan is echter zéér beperkt (~ 0,03€ / kWh) en er gaan af en toe stemmen op die zelfs spreken van negatieve injectietarieven in de toekomst. Er zijn echter technische oplossingen om de injectie te blokkeren in geval van negatieve injectieprijzen.

Omvang van de installatie

Het is daaruit duidelijk dat de rentabiliteit van zonnepanelen vnl. afhangt af van de mate van zelfconsumptie waarbij dus géén gebruik wordt gemaakt van het elektriciteitsnet als buffer.
Het instappen in het verhaal van elektrische wagens met de daarbijhorende gemeenschappelijke laadcapaciteit kan dus ook een doorslaggevende factor betekenen voor het bepalen van de grootteorde van te plaatsen capaciteit (Wp) én de rentabiliteit van een zonnepaneelinstallatie.

Bij de bepaling van de omvang van de installatie moet dus vooral gekeken worden naar het verbruik binnen de VME en moet er niet gerekend worden op verkoop (en al helemaal niet aan externen / het net wegens verwaarloosbare opbrengsten op moment van schrijven).

Het beste startpunt is uiteraard het verbruik van de gemeenschappelijke delen zelf. Indien de VME reeds over een digitale teller beschikt waarvoor de kwartierverbruiken van minstens één jaar beschikbaar zijn (te activeren en op te vragen via https://mijn.fluvius.be/verbruik/). Hiermee kan in principe een redelijk exacte inschatting gemaakt worden hoeveel van het gemeenschappelijke verbruik kan worden opgevangen met zonnepanelen.
Is er geen detailinformatie beschikbaar dan kan gestart worden met het jaarverbruik van de VME op de laatste 2 of 3 afrekeningsfacturen van de energieleverancier. Belangrijk is daarbij echter om rekening te houden met de cycliciteit van opbrengst én consumptie. Zonder thuisbatterij moet de energie binnen het kwartier van productie verbruikt worden, veel zonopbrengst in de namiddag heeft dus weinig rentabiliteit als de lift vnl. ‘s avonds wordt gebruikt.

Om de opbrengstcycliciteit uit te vlakken (bij gebrek aan een terugdraaiende teller) worden panelen daardoor steeds vaker oost-west geplaatst met een beperkte hellingsgraad in plaats van vol op het zuiden. Daardoor is de opbrengst minder met pieken, maar constanter verdeeld doorheen de dag.

Als er actief zou worden ingezet op energiedelen (zie later in dit document) dan dient dit verbruik uiteraard mee te worden genomen in de totale capaciteitsberekening. Ideaal is hier om de verbruikerscijfers van de individuele digitale tellers te gebruiken, maar alternatief zou men ook kunnen uitgaan van het gemiddelde elektriciteitsverbruik van rond de 2.944 kWh/jaar/gezin (cijfers uit 2021)(zonder evt. verbruik van laadpalen!).

Overige

Andere tips en aandachtspunten bij het plaatsen / bestellen van een zonnepaneelinstallatie als VME;

Voorzie een mechanisme dat toelaat de injectie te onderbreken bij negatieve injectieprijzen;
Er moet bij de aanvang van de werken reeds een geldig keuringsattest van de elektriciteit zijn, zeker gelet op de recente wijziging waarbij de keuring van niet-huishoudelijke installaties maar 5 jaar meer geldig is, is het belangrijk dit vooraf te valideren.
Om de performantie van de omvormers vanop afstand op te volgen moet men de omvormer op het internet aansluiten. Indien de VME niet over een internetverbinding beschikt kan een 4G-module mogelijks uitsluitsel bieden: let wel op dat mogelijks een extra antenne nodig is om ontvangst te hebben afhankelijk van de locatie van de omvormer (bijv. in de kelder). Vergeet de maandelijkse kostprijs van de simkaart ook niet (~ 10€/m) in de berekening mee te nemen.
Indien het dak niet volledig zou worden volgelegd kan er eventueel wel al rekening worden met een eventuele latere uitbereiding van de installatie, middels bijvoorbeeld een wachtkabel/wachtbuis.
Bekijk vooraf goed wat een mogelijk kabeltraject is om de zonnepanelen te verbinden met de omvormers in de technische ruimte en bespreek dit op de AV. Als een technische schacht geen optie is, is een kabelgoot in opbouw langs de gevel misschien een technische optie maar wel één met een esthetische impact.
Belangrijk: de liftschacht is géén optie voor de kabeldoorvoer, punt 5.2.1.2.1 van de EN 81-20:2020 norm voorziet immers expliciet dat de schacht en machinekamer van personenliften uitsluitend dienen te worden gebruikt voor de lift.
Indien technische schachten worden opengemaakt, voorzie dan zeker in de overeenkomst met de installateur dat deze ook conform weer worden gesloten (bijv. brandwerende dichtingen).
Doe navraag bij de verzekeringsmaatschappij van de blokpolis of een plaatsing van zonnepanelen een impact heeft op de polis. Meld na de installatie ook steeds aan de maatschappij dat de plaatsing is uitgevoerd.
De installateur is verplicht de zonnepaneelinstallatie nadien aan te melden bij de netbeheerder, als de VME op dat moment nog géén digitale teller heeft zal deze automatisch door de netbeheerder worden vervangen.
Er zijn mogelijk fiscale gevolgen (inkomstenbelasting en BTW), een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) wordt doorgaans immers als fiscaal transparant beschouwd. Dit betekent dat de inkomsten die de VME verwerft, worden belast bij de individuele mede-eigenaars en niet bij de VME zelf. Zie hieronder ook het standpunt van de FOD Financiën inzake de BTW.
Netbeheerder Fluvius heeft begin ‘24 beslist om de grens van grootschalige productie-installaties te verhogen van 10 naar 25 kVA. Dit zorgt ervoor dat er voor installaties tot 25 kVA geen netstudie meer moet aangevraagd worden en we dus in de categorie van een kleine productie-installatie blijven.
Wees aandachtig dat de juiste indienststellingskeuring inbegrepen zit in de offerte. Vanaf een bepaald vermogen zou dit immers een aanzienlijke meerkost met zich mee kunnen brengen;
Voor installaties met een vermogen van meer dan 30 kVA schrijft de technische regelgeving Synergrid C10/11 voor dat je een extra netontkoppelbeveiliging nodig hebt dus het is belangrijk hieronder te blijven aangezien dit een aanzienlijke meerkost met zich meebrengt;
Beslis zeker meteen ook hoe de financiering van de werken zal gebeuren: via een normale opvraging of via een reservekapitaal. Sommige partijen bieden ook financiering aan als onderdeel van de offerte.
Uit de verschillende partijen die wij hebben bevraagd is een onderhouds- en interventiecontract is niet echt aangeraden/noodzakelijk voor de zonnepaneelinstallatie zelf. Afhankelijk van de omgeving kan een reiniging van de zonnepanelen af en toe interessant zijn, maar bij een plaatsing met een normale hellingsgraad doet de regen normaal al voldoende.
Zorg dat goede afspraken worden gemaakt met de leverancier inzake aflevering van het PID, zodoende deze kunnen worden toegevoegd aan het PID G.D.

BTW op de verkoop van zonne-energie

De FOD Financiën heeft ons op 19 april 2024 volgende standpunt kenbaar gemaakt inzake de BTW-hoedanigheid door het hebben van een (grote) zonnepaneelinstallatie;

In de administratieve beslissing nr. E.T. 114.454 van 28 oktober 2014 wordt bepaald dat een lokale producent van elektriciteit die geen andere activiteit heeft waarvoor hij btw-belastingplichtige is en over een groene stroominstallatie beschikt met een maximaal alternatieve vermogenskracht dat niet groter is dan 10 kilovoltampère (kVA), ten aanzien van zijn leveringen van elektriciteit, gelet op de geringe omvang ervan, geen economische activiteit uitoefent in de zin van artikel 4 van het BTW-Wetboek. Hij wordt derhalve geen btw-belastingplichtige voor zijn leveringen van elektriciteit en deze leveringen zijn bijgevolg niet onderworpen aan de btw.

De VME wordt in dit geval dus gelijkgesteld met de particulier aangezien zijn btw-nummer hebben en geen economische activiteit uitoefent in de zin van artikel 4 van het BTW-Wetboek.

Dus particulieren met een kleine PV-installatie van minder of gelijk aan 10 kVA zijn niet btw-plichtig indien zij geen enkele economische activiteit uitvoeren waarvoor hij of zij belastingplichtig is en dat hij of zij beschikt over een digitale meter.

Particulieren met een PV-installatie van meer dan 10 kVA en die hun overtollige zonnestroom doorverkopen aan ondernemingen en dus een economische activiteit uitvoeren zijn vandaag wel btw-plichtig. Enkel wanneer zij geen overtollige zonnestroom produceren en alle stroom zelf verbruiken zijn ze niet btw-plichtig.

Hieruit blijkt dat de VME wel degelijk btw-plichtig is en een btw-nummer dient aan te vragen. Er kan wel geopteerd worden voor het belastingregime van de vrijstellingsregeling voor kleine
ondernemingen https://financien.belgium.be/nl/ondernemingen/btw/btw-plicht/vrijstellingsregeling#q1. Dit houdt in dat er geen btw moet aangerekend worden en er dus geen btw-aangiften moet ingediend worden. Enkel een jaarlijkse klantenlisting moet er worden ingediend indien de klanten een Belgisch btw-nummer hebben en de jaarlijkse omzet per klant met een Belgisch btw-nummer meer dan 250 euro bedraagt.

FOD Financiën heeft ons bevestigd dat de wijziging van 10kVA naar 25kVA van de netbeheerder om te spreken van een kleine productie-installatie NIET van toepassing is op bovenstaande. De grens van10 kVA blijft op vlak van btw-wetgeving dus onveranderd.

Voor de verkoop van de energie aan het net zal de VME doorgaans een factuur moeten sturen aan de energieleverancier. Bij de meeste leverancier is selfbilling niet mogelijk bij klanten zonder BTW-nummer, waar VME’s dus ook bij behoren afhankelijk van de grootte van de installatie. Er zal dan telkens nog een rekennota moeten worden opgemaakt op basis van de jaarafrekening. Dit is een bijkomende administratieve handeling voor de syndicus waar dus ook mogelijk kosten tegenover staan die de reeds beperkte verkoopopbrengst aan het net verder zou uithollen.

In het regeerakkoord is voorzien om kleinere taksen af te schaffen en administratieve formaliteiten te schrappen, zo wil men bijvoorbeeld ook de nihil klantenlisting, waar de VME doorgaans onder zal vallen bij verkoop van energie, afschaffen (cfr. pg. 34 van het regeerakkoord). Het is af te wachten hoe het regeerakkoord in effectieve wetgeving zal worden omgezet om te zien wat de (positieve?) impact op de VME is.

Wat met de gedaalde energieafname van de VME voor een verhuurder?

Voor de installatie van een zonnepaneelinstallatie nam de VME energie af bij een energieleverancier voor haar eigen verbruik (liften,…). De daaraan verbonden kost kon een verhuurder logischerwijs doorrekenen aan zijn huurder, zoals bepaald in de huurwet.

Er zal allicht een aanzienlijk deel van die kost nu wegvallen aangezien de VME nu zelf een stuk van de energie zelf opwekt en waarvoor de eigenaar-verhuurder mee heeft geïnvesteerd. Om de eigenaar-verhuurder toe te laten dit door te rekenen aan de huurder, kan eventueel met de syndicus worden afgesproken om ieder jaar in het PV van de AV te noteren hoeveel kWh van haar opgewekte energie de VME zélf heeft verbruikt (zijnde het verschil van de opbrengst van de omvormer, min wat werd verkocht aan de mede-eigenaars, min wat werd geïnjecteerd/verkocht aan het net).

De eigenaar-verhuurder kan daar dan zelf een (redelijke) waarde op plakken (bijv. zelfde prijs als de verkoop van energie via energiedelen – zie later) en zo op een gestaafde wijze de energiekost doorrekenen aan de huurder.

Praktisch verloop installatie van een gemeenschappelijke zonnepaneelinstallatie

Voor het plaatsen van een gemeenschappelijke zonnepaneelinstallatie zijn een aantal stappen te doorlopen;

Informeren op de AV of er een draagvlak bestaat voor de plaatsing van dergelijke installatie. Het betreft duidelijk werken aan de gemeenschappelijke gedeelten, waarvoor conform art. 3.88. § 1. 1° een meerderheid van 2/3de van de stemmen nodig. Liggen er nog geen concrete offertes voor is het mogelijk wel al interessant een prijsindicatie (zie tabel hierboven) mee te nemen zodoende de principiele beslissing reeds genomen kan worden.
Opvragen van meerdere offertes als het bedrag van mededinging daarin voorziet;
Keuze van de leverancier, indien reeds een principeakkoord werd gegeven op de uitvoering van de werken kan de uiteindelijke leverancier in een latere AV verkozen worden (met een gewone meerderheid van 50%+1).
Opvragen van de gelden indien van toepassing, om de leverancier tijdig te kunnen betalen worden bij ons de werken pas besteld nadat alle gelden werden ontvangen op het rekeningnummer van de VME.
Plaatsing van de panelen.
- Vraag tijdig de SIMkaart aan als je gebruik maakt van een 4G-module, mogelijks is ook een parkeerverbod nodig voor de lift of kraanwagen (die in sommige locaties zeer duur kunen zijn).
- De installatie duurt doorgaans maar één of twee dagen (afhankelijk van de omvang van de installatie);
Keuring van de installatie door een onafhankelijk keuringsorganisme (EDTC).
Aanmelding van de installatie bij de netbeheerder door de installateur.
Opgelet: afhankelijk van de achterstand bij de netbeheerder kan dit enkele weken tot maximaal 6 maanden duren.
Opvolging van de opbrengsten via de online omgeving van de omvormer.

Conclusie

Gelet op alle complexiteit is het duidelijk dat zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak interessant kunnen zijn, maar dat de exacte rentabiliteit vooraf bepalen eigenlijk zo goed als onmogelijk is door de vele factoren die daarop een invloed uitoefenen. De syndicus kan daarin dus nooit een garantie geven, al kunnen uiteraard ook andere elementen dan het financiele aspect meespelen.

De grootste bepalende factor is zonder enige twijfel de mate van zelfconsumptie, waarbij een gemeenschappelijke laadinfrastructuur mogelijks dé ideale verbruiker is, al kan energiedelen – mits tussenkomst van onze wetgever (zie later) – ook een goed alternatief bieden.

Een valabele piste zou kunnen zijn om te starten met een beperkte installatie maar waarbij wel rekening werd gehouden met een eventuele latere uitbreiding (bijv. overdimensionering omvormer, reeds extra kabels in de schachten voorzien,…). Op basis van de data die kan worden uitgelezen uit de digitale meter én de omvormer kan dan na één of twee jaar beslist worden om verder te investeren: bijvoorbeeld in extra panelen, maar evengoed in een thuisbatterij.

Energiedelen

Het aansluiten van zonnepanelen moest in het verleden steeds per (individuele) teller gebeuren, met als resultaat dat er per eenheid/appartement in het gebouw één omvormer zouden moeten zijn met telkens enkele panelen daarop aangesloten (hetgeen technisch én economisch vaak niet haalbaar of rendabel is). Door de introductie van energiedelen kunnen tellers “virtueel” aan elkaar gekoppeld worden. Daardoor kunnen de zonnepanelen op de gemeenschappelijke teller worden aangesloten en vervolgens “geredistribueerd” onder de andere tellers. Hierbij gaat het openbare elektriciteitsnet dus als “buffer” dienen.

Rentabiliteit van energiedelen

De rentabiliteit van energiedelen wordt bepaald door;

Net-, distributie- en BTW kosten. Aangezien het openbare elektriciteitsnet wordt gebruikt als buffer zijn er wél nog net-, distributie- en BTW kosten zijn, enkel energiecomponent valt weg. Die energiecomponent is meestal slechts de helft van de totale kost. Er zal dus al gauw nog steeds minimaal ~ 0,10€/kWh aan netkosten moeten worden betaald door diegene die de energie afneemt.
De administratieve kosten voor energiedelen aangerekend door de energieleveranciers.
Die kosten lopen intussen hoog op van 24€ / jaar / deelnemer tot wel 150€. Er zijn maar 2 leveranciers die op dit moment géén kosten aanrekenen (cijfers uit ’24). Stel dat een bewoner de helft van zijn verbruik zou afnemen (~ 1.500kWh / jaar) dan wil een kost van 150€ dus 0,10€/kWh betekenen.
De leveranciers verantwoorden deze kost doordat de administratieve verwerking van de opbrengsten kennelijk een volledig manuele (maandelijkse) handeling is tussen Fluvius en de energieleverancier en is, naar eigen zeggen, geen manier om de gemiste inkomsten uit de verkoop van energie (door zelfproductie van de VME) te compenseren. Het is dus wachten op een automatisatie van de datauitwisseling (of een tussenkomst van de overheid) vooraleer deze kosten zullen dalen.
De administratieve kosten gelinkt aan de activatie van Meetregime 3 (1,19€/m/deelnemer in 2024)
De aangerekende verkoopprijs per kWh die de verkoper (= de VME) aanrekent aan de afnemer (= bewoner van het gebouw).

De oprichting van een energiegemeenschap in de praktijk

Indien de VME beslist om effectief over te gaan tot de oprichting van een energiegemeenschap dan komen daar opnieuw ook een reeks stappen én beslissingen bij kijken.

De energiegemeenschap kan pas worden opgestart bij de netbeheerder nadat de zonnepaneelinstallatie werd goedgekeurd door de netbeheerder. In de praktijk kan dit dus gemakkelijk enkele maanden na de effectieve installatie duren.
Deelnemers moeten verplicht over een digitale teller beschikken. Er kan meestal, mits daartoe de toestemming door de AV werd gegeven, in één aanvraag de collectieve vervanging worden aangevraagd maar in de praktijk zal de netbeheerder proactief alle tellers in het gebouw vervangen samen met de vervanging van de gemeenschappelijke teller na de aanmelding van de installatie door de installateur.
Alle bewoners die willen deelnemen moeten individueel contact opnemen met hun energieleverancier voor de activatie van Meetregime 3 (het is ook geen vereiste dat alle bewoners dezelfde energielevrancier gebruiken);
De syndicus moet een lijst verzamelen met EAN-nummers die willen deelnemen.
Vanaf de syndicus minstens één deelnemer heeft kan er een energiegemeenschap worden opgericht. Daarbij moet rekening gehouden worden met;
- Keuze van type energiedelen. Er zijn verschillende types: “verkoop” of “delen” binnen éénzelfde gebouw. Dit kan bijv. met een verdeelsleutel (de aandelen): zodat iedereen recht heeft op een bepaald gedeelte energie ifv. de investering die zij hebben gedaan. Zodra er huurders instappen in het verhaal zal men vaak snel op het “verkoop”-model uitkomen aangezien de eigenaar-verhuurder zijn investering ook zal willen verzilveren.
- Zodra het EAN-nummer van de deelnemer door de syndicus werd toegevoegd in de energiegemeenschap krijgt de betrokken bewoner nogmaals een bericht (via email of post) waarin ze hun deelname aan de energiegemeenschap moeten bevestigen.
- Binnen de energiegemeenschap moet er gekozen worden van welk type verdeelsleutel gebruikt zal worden (zie hieronder voor meer informatie).
Zodra de deelnemers hun deelname hebben bevestigd maken zij actief deel uit van de energiegemeenschap. Bij een wijziging in de deelnemers zal de onderlinge verdeelsleutel ook telkens opnieuw moeten worden herberekend én ingevoerd op de website van de netbeheerder.
Op de website van de netbeheerder worden één keer per maand de cijfers geupdatet waarmee de syndicus kan bepalen welk EAN-nummer hoeveel energie van de gemeenschappelijke teller heeft toebedeeld gekregen en waarmee hij een afrekening kan maken.

De verdeelsleutel

Binnen de energiegemeenschap moet er gekozen worden van welk type verdeelsleutel gebruikt zal worden: een vaste verdeelsleutel, een relatieve verdeelsleutel of een optimale verdeelsleutel.

Zoals de naam al doet vermoeden is de ‘optimale verdeelsleutel’, de meest ideale. Dit wil concreet zeggen dat de beschikbare energie (zijnde de energie die de VME niet binnen het kwartier zelf verbruikt voor de gemene delen zoals bijv. de liften, verlichting,…) zal verdeeld worden: niet één keer verdeeld, maar blijft verdeeld worden tot de injectie optimaal is opgebruikt over alle beschikbare afnemers in een bepaald kwartier. Hierbij wordt altijd vertrokken van de afgesproken verdeelsleutel.

De opmaak van deze verdeelsleutel is in de meeste gevallen allicht de relatieve verhouding van de aandelen van het betrokken appartement waartoe het EAN-nummer behoort in verhouding met alle EAN-nummers die deelnemen aan de energiegemeenschap. Concreet wil dit dus zeggen dat je minimaal recht hebt op jouw quotiteiten op het geheel, maar dat de noemer niet noodzakelijk altijd gelijk zal zijn aan het totaal van de aandelen.

In het geval dat een appartement meer energie verbruikt dan waarop het een voorkooprecht heeft (bijv. wasmachine en vaatwasser staan tegelijkertijd op) zal de optimale verdeelsleutel ervoor zorgen dat – indien andere appartementen niet hun volledige voorkooprecht gebruiken (bijv. niet thuis wegens op vakantie, of om andere reden geen energieverbruik,…) de energie vervolgens opnieuw zal aangeboden worden, enz. enz. totdat alle productie ofwel verbruikt is ofwel er geen vraag meer is binnen het gebouw en het saldo dus naar het net zal gaan.

Fictief rekenvoorbeeld: Voor apt. A (met 260 op de 8.555 aandelen) wil dit dus zeggen dat zij altijd recht hebben op minstens 260 / 8.555 = 3,03% van de energie van de VME te kopen. Stel dat apt. B (met 307 aandelen) echter als enige beslist om niet deel te nemen aan de energiegemeenschap dan is de noemer niet meer 8.555 maar slechts 8.248. En heeft A bijgevolg voorkeursrecht om 260 / 8.248 = 3,15% van de energie van de VME te kopen. Heeft het appartement A in een bepaald kwartier méér energie nodig dan de betrokken 3,03% dan zal ze die alsnog aan het VME-tarief kunnen kopen indien de andere appartementen géén gebruik maken van hun voorkooprecht omdat ze bijv. op vakantie zijn. In het andere geval zal het tekort worden aangekocht bij de gewoonlijke energieleverancier van de betrokken bewoner.

Andere aandachtspunten

Niet verplicht om deel te nemen aan de energiegemeenschap

Als de koper een huishoudelijke afnemer of KMO is, wat het geval is bij het gros van de VMEs in ons land, hebben zij dus ook ‘vrije keuze van leverancier’ zoals bepaald in de Wet van 29 april 1999 betreffende de organisatie van de elektriciteitsmarkt.

Een bewoner kan dus niet verplicht worden om de energie van de VME te kopen (en ze kunnen er ook altijd terug uitstappen mits het respecteren van een opzegtermijn van ten hoogste drie weken). Het toe- of uittreden van een EAN-nummer zal dus telkens voor een wijziging van de verdeelsleutel zorgen en dus onvermijdelijk extra administratie voor de syndicus. Belangrijk is dus om met de syndicus goed af te spreken welke vergoeding van toepassing is voor de opvolging van deze administratieve wijzigingen.

Voorbeeld: een bewoner die geniet van het wettelijk sociaal tarief en dus zeer goedkoop energie kan krijgen zou mogelijks méér betalen aan de VME dan bij het sociaal tarief, waarbij ze dus beter niet deelnemen aan de energiegemeenschap. Ter indicatie: sociaal tarief energiecomponent op 31/03/2023: 0,16826€ / kWh (daluren) en 0,20622€ / kWh (piekuren); excl. BTW.

Hoe minder deelnemers, hoe meer ‘recht’ de deelnemers hebben op de injectie-energie, maar het spreekt voor zich dat als er te weinig deelnemers zijn de energie mogelijks niet allemaal binnen het gebouw zal verbruikt worden.

Hoe wordt de prijs bepaald?

De verkoper (energiedeler / de VME in dit geval) en ontvanger spreken de prijs onderling af, en er kan een facturatie tussen partijen plaatsvinden zonder tussenkomst van Fluvius als netbeheerder.

De syndicus ontvangt per EAN-nummer wat het verbruik is geweest dat werd afgenomen van de VME en verrekent dat verrekenen in de jaarlijkse afrekening.

De wet geeft duidelijk aan dat de contractuele voorwaarden eerlijk en vooraf bekend moeten zijn. In ieder geval wordt deze informatie voorafgaand aan de sluiting of bevestiging van het contract verstrekt. Voor de energieverkoop binnen een VME mag de energieverkoop niet de belangrijkste commerciële of professionele activiteit zijn. Er mag dus een zekere winst worden gemaakt, maar woekerwinsten zijn uitgesloten.

De juiste balans tussen de opbrengsten voor de VME waardoor de investering terugverdiend wordt en wat de bewoners zullen betalen is belangrijk zodat het voor de afnemer interessant genoeg is om energie van de VME te kopen. Het juiste evenwicht zal ervoor zorgen dat er dus voldoende afname is. Opgelet; sommige energieleveranciers rekenen een bijkomende kost tot 150 euro/jaar aan, wat het rendement negatief beïnvloedt.

In het geval van injectie naar het net bedroeg de prijs die de VME van het net krijgt slechts een zeer bedroevende 0,03€ / kWh. Het spreekt dus voor zich dat de VME er alle baat bij heeft om haar energie zoveel mogelijk te verkopen binnen de VME (aan een hogere prijs). Met andere woorden, het tarief dat de VME aanrekent bij de doorverkoop van energie zal best net onder de marktprijs liggen, maar wel boven de vergoeding die we zouden krijgen indien de overschotten gewoon op het net worden gezet. Essentieel is dus dat de VME een duidelijke regel instelt voor de prijsbepaling. Men zou bijvoorbeeld het tarief kunnen koppelen aan een index of het sociaal tarief op de eerste dag van het boekjaar van de VME.

Wetende dat de netkosten én de bijkomende administratieve kosten van de leveranciers allicht elk rond de ~ 0,10€/kWh bedragen (zie eerder) komen we dus al snel aan ~ 0,20€ / kWh nog vóór de VME haar deel heeft gekregen. Uitgaande van een marktprijs van 0,22€ à 0,30€ / kWh is er dus voor de VME maar een marge in de verkoopprijs van enkele centiemen (0,02€ à 0,10€ / kWh), nauwelijks hoger dan wat verkoop aan het net vandaag zou opbrengen. Daarmee is een investering natuurlijk moeilijk terug te verdienen.

Het volume dat wordt afgenomen door de bewoners zal samen met de betaalde prijs uiteraard rechtstreeks de terugverdientijd van de investering bepalen.

Hoe verloopt de afrekening?

Het is de VME die moet afrekenen wat zij heeft afgestaan. In de praktijk is het echter best zo dat de afrekening van de VME gebeurt met de eigenaar (of eigenaar verhuurder). De VME heeft geen immers rechtstreekse relatie met de huurder en kan dus de factuur niet eenvoudig bij huurders invorderen. Wil ze dat toch doen zal er uiteraard een specifiek contract tussen de VME en de bewoner moeten worden opgemaakt.

De voorgestelde aanpak waarbij de afrekening tussen de VME en de eigenaar verloopt wil niet zeggen dat huurders niet zouden kunnen instappen, maar wel dat iedere eigenaar-verhuurder voor zichzelf moet beslissen of zij het überhaupt aanbieden aan hun huurders of niet. Want onvermijdelijk brengt dat ook voor de eigenaar-verhuurder bijkomende administratie met zich mee.

Wil een huurder instappen, dan zal de eigenaar-verhuurder een addendum aan het bestaande huurcontract moeten toevoegen zodat de afspraken over prijs, levering, recht,… juist op papier staan (maar hier heeft de VME verder geen tussenkomst in). En voor nieuwe contracten dergelijke clausule vanaf de start integreren in het huurcontract.

Zijn bijkomende provisies aangeraden?

Moeten de deelnemers bijkomende provisies betalen als voorschot op de afgenomen energie?
Daarbij moet gekeken worden of de administratieve overhead (en dus meerkost door de bijkomende syndicusprestaties) opweegt tegen de voordelen. Er zijn minstens een aantal argumenten te bedenken om géén bijkomende provisies te rekenen;

dit zal administratief complex zijn doordat het regelmatig kan variëren,
het financieel risico van de VME bij wanbetaling is beperkt aangezien zij hierop zich geen geld kan ‘verliezen’ (t.t.z. geen geld aan toesteken want de productie van energie kost de VME op zich niets meer aangezien de investering reeds gedragen is), maar ze misloopt natuurlijk wel opbrengsten,
zeker het eerste jaar zal het moeilijk zijn deze provisies adequaat in te schatten omdat er geen zicht is op wie/hoeveel zal verbruiken.

Een eigenaar-verhuurder die zijn huurder toelaat om deel te nemen aan de energiegemeenschap in het eerder uiteengezette voorstel kan uiteraard wel zelf altijd beslissen om voorschotten te rekenen aan de huurder om te anticiperen op de afrekening van de energie op het einde van het boekjaar van de VME.

Wat met de BTW?

Afhankelijk van de grootte van de installatie en uitgaande van een verkoopprijs van 0,20€ / kWh zou de VME al 125.000kWh per jaar moeten verkopen via energiedelen om de drempel van het vrijstellingsregime te overschrijden. Er zullen allicht slechts weinig VMEs in België zijn die aan deze productie zullen geraken.

Dit artikel is geschreven op basis van eerdere ervaringen en door onszelf vergaarde informatie. Aangezien de wetgeving voortdurend veranderd is het belangrijk de assumpties & aannames per dossier grondig te (her)analyseren. Ieder dossier is dan ook anders en de elementen uit deze post zijn louter informatief. Enkel het PV van een Algemene Vergadering heeft juridische waarde.